賃貸管理:価格や条件付けのコツ

2017年02月13日

空室を募集際に決めるのは家賃の金額だけですか?

 

入居審査の基準や保証会社の有無、特約などなど細かに決めたほうが良いことも沢山あります。

 

いくらで貸すことができるか。いくらで貸したいか。まずは市況と自分の希望とズレが無いかをしっかりと考えてみて下さい。

 

管理を委託されているオーナー様もしっかりと調べて考えてみると良いと思います。

募集価格は物件管理会社の担当者のレベルで価格設定も変わってきます。

 

何故かと言うと

 

担当者A「以前の募集が30,000円だったので同じく30,000円で募集しよう。」

 

担当者B「以前の募集が30,000円だったのでそれから3年経っているし28,000円で募集しよう。」

 

担当者C「以前の募集が30,000円だったけど、今回洗面台も入替えたし、2年前に外壁も張り替えたし、33,000円で貸せるはず。」

 

何も考えないのか、はたまた考えているけどネガティブに考えるのか、変化のある要素をポジティブに捉えるのか。

ポジティブに捉えた事により家賃を値上げして、更に短い募集期間で空室を埋めることができる場合もあります。

 

このように担当者レベルで判断に誤差がでます。

 

今は現状回復工事だけではなかなか家賃を上げたり、すぐに空室を埋めることが難しくなって来ています。

 

上記担当者Cのように物件に付加価値を与えて家賃収入を上げたり、成約率を高める考え方を持った管理会社や担当者に依頼されるとより賃貸経営が健全化されると思われます。

 

インターネットを見るとご自分の物件の相場がある程度わかります。その相場に対し安ければもちろん決まりやすくなりますが、安くして決めるのは最終手段。類似物件と比べどこに付加価値があるか、どのようなプラス要素があるかを明確に提示することで仲介業者も案内時にセールストークに盛り込み、家賃が他より高くても申込をもらいやすくなります。

 

また、募集の諸条件でも案内率、成約率に大きな差が出ます。

 

ここに関しては良し悪しではありますが

 

最近殆どの管理会社が導入している「保証会社」や「カード審査」などは家賃滞納に対して大きな抑止力になり、滞納の取りはぐれもなくなりオーナーにとっては良いことづくめです。

 

しかしこの制度は基本的に借主様にとっては金銭的負担がかかるだけのシステムです。

 

真面目に支払いをし、滞納など人生で一度もしたことがない方でも初回費用で数万円、更新時に数万円と費用がかかります。

カード審査の場合は毎月手数料がかかったりする場合もあります。

 

体感ですが比較低価格帯でお探しのお客様には保証会社などのシステムは嫌われる傾向にあります。

 

新築や築浅の収益物件をお持ちの方はよいですが、築20年以上の物件の場合どうしても家賃価格帯も低価格になるため保証会社の必須条件率が高まり、その反面、利用者には拒まれといった状態が起きます。

 

そうなると保証会社の利用が必須ではない物件にお客様が流れてしまうということも多いです。

 

確かに家賃滞納という大きなリスクを避けることができ、オーナーに取ってプラスな保証会社ですが、実のところ案内段階で入居率を下げているという側面もあるのです。

 

難しいですね・・・一長一短でございます。

 

現状お伝えしたいのは・・

 

全物件保証会社必須!のような条件にする場合はある意味覚悟も必要ということです。

(札幌においては間違いなく仲介業者に嫌われます(笑))

 

他にも空室の「鍵」の扱いに関して

 

各業者に預けているのか、現地にキーボックスやダイアルロックを設置しているのかでも案内率に大きく差が出ます。

 

やはり案内をする仲介業者は効率良く回りたいものです。

 

何社も何店舗もめぐり鍵を借りてご案内するよりも、現地にまっすぐ行けるほうが内覧率が間違いなく高まります。

お客様の来店した時間によっては鍵の手配ができない場合もありますしね。

 

よっぽどの決め物件だと鍵も借りに行くでしょうが、前回に説明した空室対策が施されていなかったり、現状が汚いままになっている空室などの内覧でわざわざ鍵を借りに行かない場合もありますからね・・・

 

ではまた・・・

 

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